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大地论点 | 粤港澳大湾区的房价,谁说了算?
来源: | 作者:pmt8e53bc | 发布时间: 2020-10-30 | 46 次浏览 | 分享到:
粤港澳大湾区的意义不言而喻,各方经济、产业、人口等都将席卷其中,房产市场自然也不例外。但在多地实施房价调控政策后,很多人表示了疑惑与困扰。这片极具发展潜力的湾区,还是他们以为的房产投资天堂吗?
房价,一直是个热门词。 

国人“安居乐业”的传统思想,在房子还不能称其为“商品”之前,就已经将其放在了“刚需”的位置上。那时候不关心价格,因为有钱也买不到。可是,当“福利分房”退出历史舞台后,“房价”就天天占着热门新闻的第一页。

没房子的,因为“刚需”而关注;有房子的,因为“商品”而驻足——投资炒房,温州人跑遍了全中国,带动了大江南北的“房产经济”。



粤港澳大湾区,也是个热门词。
由于湾区临海而形成的天然开放性,近代城市的发展历史就是一部湾区经济发展史。尤其是在全球化的今天,经济竞争力最强的城市群都集中在湾区,形成强大的湾区经济。

要培育这些沿海城市群的全球竞争力,从而进一步提升中国作为全球经济增长引擎的地位,就要充分利用湾区的优势与特征,粤港澳大湾区当仁不让。

同时,对于大城市群的发展,对于城市化的深入,对于解决现在城市化当中面临的各种问题,特别是住房空间有限的问题,粤港澳大湾区也首当其冲。 

中国14亿人口,是人类历史上从来没有发生过的快速且巨大的城市化。而同样面临这种局面的,就是每年净增长人口突飞猛进的广州、深圳,以及蕴含二城的粤港澳大湾区。它的走向趋势与发展,是一次尝试,更是一种决心。


这样的粤港澳大湾区下,会有怎样的楼市趋势与走向,谁能不关注呢?为此,我们邀请到了广东大地城市建设与房地产研究院 副院长 方建国 老师,为我们分析讲解——

粤港澳大湾区建设对未来房价的影响



随着我国市场经济、商业经营活动的繁荣发展,我国房地产行业进入了高速发展时期,商业或住宅类房地产的投资开发更是受到了社会各界的普遍关注。在对房地产业进行投资的决策过程中,房地产价格就是最直观且最具吸引力的因素。 

那么,我们就先来说说这个房价。



 
Part 01  住房价格的影响因素

通常理论上认为,房价=土地价值+建造价值+公共配套价值,到实际操作的时候,人们还是喜欢用成本法,即:房价=建筑物重新建造价值-成新折旧 

这种理论说法听起来虽然很专业,却总让人觉得不明晰,不透彻,多少也有一些不实际。人们说起卖房,谈起楼市,很少有人去关注那块地到底拍卖了多少钱,也没人去真正计算设计与建造花了多少,市场上更热门的说法是:那个房子在什么地方。



用更专业的词语来说,就是:
区位 

区位原本是指某事物占有的场所,但也含有位置、布局、分布、位置关系等方面的意义。由于区位理论限定于研究人类为生存和发展而进行的活动,从这个意义上讲,区位是人类活动所占有的场所。 

在地产领域,区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。由于住房产品具有空间位置的不可移动性就造成了区位的价值在住房价格的重要影响。 

房地产区位的优劣,直接关系到房地产所有者或使用者的经济收益、生活便利或社会影响。因此,房地产的区位不同,例如是坐落在城市还是乡村,是位于城市中心还是边缘地带,是临街还是不临街,价格会有很大的差异。尤其是城市土地,其价格高低几乎为区位优劣所左右。

因此,房地产界内有一句俚语:区位,区位,还是区位 

说得就是区位对于房地产项目价格的重要性。


具体而言,区位与经济发展水平有关系,区位与人口集聚有关系,区位与产业集聚和产业升级有关系,区位与资源的获得有关系,区位与环境和制度有关系等等。 所以,一个地区的住房价格构成表面上看就是房地产估价理论中的地价加上建筑物价格再扣除成新折扣。其实背后有很深刻的经济因素和人口因素影响,因此,在城市经济学理论中有人就认为城市住房价格是城市居民工资溢价、城市生活质量溢价的主要表现。 既然住房价格的形成有深刻的经济和社会发展背景,如何发现其背后的影响机制就要循着研究经济社会和人口发展和集聚的规律来展开。从城市经济学和人口经济学的视角来分析,一个城市的房地产业发展首先是经济的发展和人口集聚带来的经济动力所驱动。
 


Part 02  
粤港澳大湾区建设的意义


 

要分析一块区域的房价走向,就先要从区域自身特征与经济、人口、产业发展走势入手。因此,在说粤港澳大湾区房价之前,我们要先清楚粤港澳大湾区的意义。
 


粤港澳大湾区丨建设目标

粤港澳大湾区建设是21世纪中国城市经济转型发展的国家战略。

粤港澳大湾区丨战略定位

依托香港、澳门作为自由开放经济体和广东作为改革开放排头兵的优势,继续深化改革、扩大开放,在构建经济高质量发展的体制机制方面走在全国前列、发挥示范引领作用,加快制度创新和先行先试,建设现代化经济体系,更好融入全球市场体系,建成世界新兴产业、先进制造业和现代服务业基地,建设世界级城市群。

港澳大湾区丨发展目标

到2022年,粤港澳大湾区综合实力显著增强,粤港澳合作更加深入广泛,区域内生发展动力进一步提升,发展活力充沛、创新能力突出、产业结构优化、要素流动顺畅、生态环境优美的国际一流湾区和世界级城市群框架基本形成。

到2035年,大湾区形成以创新为主要支撑的经济体系和发展模式,经济实力、科技实力大幅跃升,国际竞争力、影响力进一步增强;大湾区内市场高水平互联互通基本实现,各类资源要素高效便捷流动;区域发展协调性显著增强,对周边地区的引领带动能力进一步提升;人民生活更加富裕;社会文明程度达到新高度,文化软实力显著增强,中华文化影响更加广泛深入,多元文化进一步交流融合;资源节约集约利用水平显著提高,生态环境得到有效保护,宜居宜业宜游的国际一流湾区全面建成。 

 
从大湾区规划的建设目标可以看出,从城市房地产发展的动力机制来分析,未来我们的城市建设、产业转型升级和经济社会发展会向世界级湾区看齐。那么,我们的住房价格的发展趋势也可以用这个目标作为参考。 



Part 03  
粤港澳大湾区房价,谁说了算?


 粤港澳大湾区对标的是世界湾区,即便在它发展初期,就已经被列入继美国纽约湾区、美国旧金山湾区、日本东京湾区之后世界第四大湾区。

根据政府部门公布数据测算,2019年粤港澳大湾区的GDP总量约为16624.02美元(约为人民币116035.66亿元),按大湾区年均7.9%的经济增速预估,到2027年,粤港澳大湾区GDP总量将超过3万亿美元,将成为名副其实的世界第一大湾区!



 
东京湾区——产业湾区


日本的东京湾区聚集了日本1/3人口、2/3经济总量、3/4工业产值,成为日本最大的工业城市群和国际金融中心、交通中心、商贸中心和消费中心。

在东京湾的沿岸,横滨港、东京港、千叶港、川崎港、木更津港、横须贺港六个港口首尾相连,形成马蹄形港口群,年吞吐量超过5亿吨。东京湾区有全世界最密集的轨道交通网,湾区内80-90%通勤客运依赖轨道交通。

在庞大港口群的带动下,东京湾地区逐步形成了京滨、京叶两大工业地带,钢铁、石油化工、现代物流、装备制造和高新技术等产业十分发达。日本年销售额在100亿元以上的大企业有50%设于湾区,三菱、丰田、索尼等一大批世界五百强企业总部均设于此地。东京湾区可称为“产业湾区”。 


纽约湾区——金融湾区
美国的纽约湾区是世界金融的核心中枢,其金融业、奢品、都市文化等都具有世界性的影响力。
纽约曼哈顿是CBD的发源地,是世界第一大经济体美国的经济和文化中心,也是联合国总部大楼的所在地。华尔街是世界金融的心脏,拥有纽约证券交易所和纳斯达克证券交易所。美国
7家大银行中的6家,2900多家世界金融、证券、期货及保险和外贸机构均设于此,成为世界金融的心脏。纽约的对外贸易周转额占全美的1/5,制造业产值占全美的1/3。全美最大的500家公司,1/3以上的总部设在纽约湾区。纽约湾区可称为“金融湾区”。 


旧金山湾区——科技湾区


旧金山湾区有全球最好的自然气候,以环境优美、科技发达著称,拥有举世知名的硅谷和斯坦福、加州伯克利等20多所著名大学,谷歌、苹果、Facebook等互联网巨头和特斯拉等企业全球总部。

高科技的发展需要依靠人才,而人才喜欢集聚在气候环境条件好的湾区。旧金山湾区因气候环境宜人,集聚了越来越多的高科技人才,科技发展迅猛。旧金山湾区可称为“科技湾区”。


粤港湾大湾区——“金融+科技+产业大湾区

粤港湾大湾区的经济实力位居中国湾区首位。粤港湾湾区的城市人口密度高,广东省珠三角9个城市和香港、澳门均已进入较为成熟的阶段,而且科技发展要素全面,既有强劲的高科技,也有传统的制造业、服务业等。珠三角湾区城市群在覆盖范围、发展水平、经济联系度等方面最适合冠以“湾区经济”概念;国家首次、单独将珠三角命名为“湾区”,具有十分重要的现实意义和深远意义。

粤港湾大湾区在产业分工上较为明确,深圳是高科技;广州是高校、文化、创业、医疗;东莞、佛山、中山、江门是制造业;澳门是博彩、文娱;香港是金融业、国际贸易。具备完善的产业链服务体系与宽松自由的创业氛围,深圳汇聚了华为、腾讯、中兴、土巴兔、大疆、柔宇、菜鸟等高新科技独角兽企业,并且人流量年均760万人以上的深圳蛇口邮轮中心是集“海陆空铁”于一体的现代化国际邮轮母港,也将成为华南地区最大的邮轮母港,将为粤港湾大湾区经济带来区大的潜力和价值。


粤港澳大湾区将产业、物流、科技、金融、贸易等资源高度集聚,打造具有综合竞争力的世界级都会区,成为中国及国际的重要经济、金融、贸易区、高新技术产业基地。


粤港澳大湾区已经形成了“金融
+科技+产业”大湾区,几乎囊括了纽约湾区的“金融湾区”、旧金山湾区的“科技湾区”和东京湾区的“产业湾区”的所有产业类型并均具实力。

 
粤港澳大湾区是中国未来十年最有价值的都市圈,确定无疑。面对高涨的投资势头,粤港澳大湾区的楼市的确出现过一段时期的火热,但随着今年7月之后的管控与调整,价格其实有回落。 

即便如此,对标世界三大湾区来看,我们的房价其实也并不低(就日本东京湾而言,甚至高出许多)。 

再结合三令五申的“房子是用来住的”这句话,其实应该能明白,国家对于房产市场的决心和想法。当然,毕竟是“市场”,房子还是“商品”,只是,它的发展趋势要结合当地区域的发展与配套,经济,人口,产业,是相辅相成的。

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